Słownik: zadatek a zaliczka

Zaliczka to część ceny wpłacona z góry, która jest neutralna wobec losów umowy: jeśli do sprzedaży nie dochodzi, po prostu wraca do wpłacającego. Zadatek to zabezpieczenie wykonania umowy: strona, która się wycofa, traci go, a strona, która go przyjęła i nie dotrzymała umowy, oddaje go w podwójnej wysokości. Oba słowa brzmią podobnie, oba pojawiają się w umowie przedwstępnej, ale ich skutki są przeciwne.

Skąd się bierze w praktyce

Przy sprzedaży mieszkania między decyzją a aktem notarialnym mija czas. Kupujący chce mieć pewność, że sprzedający nie sprzeda komuś innemu; sprzedający chce mieć pewność, że kupujący nie zniknie. Wpłata z góry jest sposobem na związanie stron. To, czy będzie zaliczką, czy zadatkiem, decyduje o tym, co się z nią stanie, gdy jedna ze stron zmieni zdanie.

Zadatek dyscyplinuje obie strony jednakowo. Kupujący, który się rozmyśli, zostawia pieniądze u sprzedającego. Sprzedający, który znajdzie lepszą ofertę, musi oddać dwa razy tyle, ile dostał. Zaliczka nie dyscyplinuje nikogo — jest po prostu przedpłatą.

Na co uważać

• Nazwa w dokumencie. Liczy się to, które słowo faktycznie widnieje w umowie, a nie to, co strony sobie powiedziały. „Wpłata”, „przedpłata” czy „kaucja” bez doprecyzowania rodzą wątpliwości, których lepiej uniknąć.
• Wysokość. Zadatek ma sens, gdy jest odczuwalny dla obu stron, ale nie na tyle wysoki, by jedna z nich nie mogła sobie pozwolić na ryzyko jego utraty. Kwota jest kwestią negocjacji.
• Warunki zwrotu. Strony mogą w umowie ustalić, kiedy zadatek wraca mimo niezawarcia umowy — na przykład gdy kupujący nie otrzyma finansowania z przyczyn od siebie niezależnych. Bez takiego zapisu obowiązuje reguła ogólna.
• Kto ponosi winę. Utrata lub podwójny zwrot dotyczą strony, z której winy umowa nie doszła do skutku. Gdy winy nie ma po żadnej stronie, sprawa wygląda inaczej — i warto ją omówić z notariuszem lub prawnikiem, zanim dojdzie do sporu.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto przeczytać ją z jednym pytaniem: które z tych dwóch słów tu stoi i czy obie strony rozumieją, co z niego wynika. To najtańszy moment, żeby to ustalić.