Słownik: umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej — czyli właściwego aktu przenoszącego własność. Określa się w niej strony, nieruchomość, cenę i termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Zwykle dochodzi zadatek albo zaliczka oraz warunki, najczęściej otrzymanie kredytu przez kupującego.

Skąd się bierze w praktyce

Między „tak, kupuję” a przeniesieniem własności mija zwykle kilka tygodni. Bank rozpatruje wniosek, sprzedający porządkuje dokumenty i kompletuje zaświadczenia. Ten czas trzeba czymś spiąć: kupujący chce mieć pewność, że mieszkanie nie zostanie sprzedane komuś innemu, sprzedający — że kupujący nie zniknie w połowie drogi. Umowa przedwstępna jest tym spięciem.

Dlaczego forma ma znaczenie

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej jest ważna. Gdy jednak druga strona się wycofa, pozostaje roszczenie o naprawienie szkody i rozliczenie zadatku — nie ma sposobu, by zmusić ją do sprzedaży. Umowa zawarta u notariusza daje mocniejszy skutek: można sądownie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli doprowadzić do przeniesienia własności mimo oporu drugiej strony. Roszczenie z takiej umowy da się dodatkowo ujawnić w księdze wieczystej, dzięki czemu każdy, kto sprawdzi księgę, zobaczy, że nieruchomość jest już obiecana.

Na co uważać

• Termin. Warto wpisać datę zawarcia umowy przyrzeczonej z zapasem na decyzję banku, bo to ona najczęściej się przeciąga. Zbyt ciasny termin oznacza aneks albo nerwową rozmowę na kilka dni przed jego upływem.
• Przedawnienie. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się szybko — co do zasady rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Kto zwleka z dochodzeniem swoich praw, może je stracić.
• Zadatek czy zaliczka. Jedno słowo decyduje, co stanie się z wpłaconymi pieniędzmi, gdy umowa nie dojdzie do skutku. Warto wiedzieć, które z nich stoi w dokumencie.
• Warunki. Jeśli zakup zależy od kredytu, warunek powinien być zapisany wprost — wraz z tym, co dzieje się z zadatkiem, gdy bank odmówi.

Umowa przedwstępna jest krótkim dokumentem, ale to w niej ustala się reguły gry na kilka najważniejszych tygodni transakcji. Warto poświęcić jej tyle uwagi, ile aktowi — bo akt zwykle tylko wykonuje to, co tu zostało ustalone.