PCC czy VAT: dlaczego ta sama cena kosztuje różnie

Dwa mieszkania w tej samej cenie potrafią kosztować różnie, bo inaczej są opodatkowane. Różnica nie wynika z negocjacji ani ze standardu — wynika z tego, od kogo się kupuje. I pojawia się dokładnie w dniu aktu.

Rynek wtórny: PCC

Przy zakupie od osoby prywatnej z reguły płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych — 2% wartości rynkowej nieruchomości. Płaci go kupujący. Notariusz pobiera go przy akcie i odprowadza do urzędu, co oznacza, że w dniu podpisania trzeba mieć te pieniądze przygotowane obok ceny. Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości; w typowej transakcji odpowiada ona cenie z umowy.

Rynek pierwotny: VAT

Sprzedaż mieszkania przez dewelopera jest objęta podatkiem VAT. Ten podatek siedzi już w cenie z cennika — kupujący widzi kwotę brutto i tyle płaci. Podatek od czynności cywilnoprawnych w takiej transakcji nie występuje. Dlatego przy porównywaniu oferty z rynku pierwotnego i wtórnego cena z ogłoszenia nie jest wystarczającą miarą: do ceny z rynku wtórnego trzeba doliczyć PCC, a cena od dewelopera jest od strony podatku już kompletna.

Wyjątek: pierwsze mieszkanie

Od 2023 roku osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym jest zwolniona z PCC. Zwolnienie ma swoje warunki, a jego zastosowanie potwierdza się oświadczeniem kupującego, dlatego warto poinformować notariusza o tej sytuacji z wyprzedzeniem. Dla osoby, która kupuje po raz pierwszy, oznacza to, że rynek wtórny i pierwotny wracają do podatkowej równowagi.

Praktyczny wniosek jest jeden. Porównując dwie oferty, liczymy nie cenę z ogłoszenia, tylko kwotę, którą trzeba mieć w dniu podpisania. Przy rynku wtórnym to cena plus 2%, chyba że przysługuje zwolnienie. Przy rynku pierwotnym — cena z cennika. Sprzedający na rynku wtórnym powinien o tym pamiętać również: kupujący porównujący jego ofertę z deweloperską doliczy sobie podatek, zanim zacznie rozmawiać o cenie.