Wkład własny — od czego się go liczy

Wkład własny to ta część ceny nieruchomości, którą kupujący pokrywa ze swoich środków, bez kredytu. Bank finansuje resztę. Im wyższy wkład, tym mniejsze ryzyko po stronie banku, a więc z reguły lepsze warunki finansowania. Sama definicja jest prosta. Trudność zaczyna się przy pytaniu, od jakiej kwoty ten udział się liczy.

Skąd się bierze w praktyce

W Polsce banki z reguły oczekują około 20% wartości nieruchomości. Część kredytodawców akceptuje 10%, ale wtedy zwykle dochodzi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego — koszt doliczany do raty albo do prowizji. Wysokość wkładu to jedna z pierwszych rzeczy, o które pyta bank, i jeden z pierwszych parametrów, które kupujący powinien znać, zanim zacznie oglądać mieszkania.

Na co uważać

Jest jeden szczegół, który zaskakuje najczęściej. Wkład liczy się od wartości z operatu, czyli wyceny przygotowanej dla banku przez rzeczoznawcę, a nie od ceny wpisanej do umowy. Jeżeli obie kwoty są zbliżone, nic się nie dzieje. Jeżeli wycena wypadnie niżej niż cena, bank finansuje ustalony procent niższej wartości, a brakującą różnicę kupujący musi dołożyć z własnych pieniędzy — ponad zaplanowany wkład.

W praktyce ryzyko rośnie wtedy, gdy cena wyraźnie odbiega od okolicy: przy nieruchomościach o nietypowym standardzie, w budynkach bez porównywalnych transakcji w sąsiedztwie albo na rynku, na którym ceny ofertowe oderwały się od cen transakcyjnych. Rzeczoznawca opiera się na tym, co zostało sprzedane, nie na tym, co zostało wystawione.

Dlatego o wycenę warto zapytać wcześnie, a nie po podpisaniu umowy przedwstępnej. Kilka ruchów porządkuje proces:

• Zapytać bank lub pośrednika kredytowego, jak wygląda procedura wyceny i kiedy można ją zlecić.
• Sprawdzić, jakie transakcje z okolicy będą punktem odniesienia dla rzeczoznawcy.
• W umowie przedwstępnej uwzględnić scenariusz, w którym wycena wypada niżej — zamiast zakładać, że tak się nie stanie.

Dla sprzedającego lekcja jest ta sama, tylko odwrócona: cena, której nie potwierdzi operat, jest ceną, której kupujący z kredytem może nie być w stanie zapłacić, choćby chciał.