Wersal Podlasia i miasto, które ma jeden środek

Pałac Branickich w Białymstoku bywa nazywany Wersalem Podlasia. Rezydencję rozbudowano w XVIII wieku dla Jana Klemensa Branickiego, hetmana wielkiego koronnego, razem z barokowym ogrodem, dziedzińcami i oficynami. Dziś w głównym gmachu mieści się Uniwersytet Medyczny, a ogrody są otwarte dla przechodniów — można przez nie przejść w drodze do centrum, jakby były zwykłym parkiem.

Co pałac zrobił z miastem

Ciekawsze od samego pałacu jest to, co zrobił z Białymstokiem. Centrum układano wokół założenia: ulice zbiegają się do osi pałacowej, a Rynek Kościuszki leży w kilkuminutowym spacerze od bramy. Miasto nie rozrastało się wokół przypadkowego skrzyżowania ani wokół dworca — jego rdzeń zaprojektowano jako jedną kompozycję, z rezydencją w roli punktu odniesienia. Efekt trwa do dziś: Białystok ma jeden wyraźny środek, który da się przejść pieszo.

To rzadsza cecha, niż się wydaje. Wiele polskich miast ma kilka konkurujących ze sobą centrów: historyczne, handlowe, biurowe, czasem jeszcze akademickie. Każde ciągnie ruch w swoją stronę i żadne nie jest tym jedynym, o którym wszyscy myślą, mówiąc „w centrum”.

Dlaczego to ma znaczenie dla cen

Dla rynku nieruchomości miasta z jednym środkiem mają wspólną cechę: strefa, z której do tego środka dochodzi się pieszo, jest łatwa do wyznaczenia i wszyscy rozumieją ją tak samo. Mieszkanie w tej strefie ma cechę, której nie da się dobudować — bliskość miejsca, gdzie miasto się spotyka. Zabudowa oddalona o dwa przystanki może być nowsza i lepiej wykończona, ale tej cechy nie ma. Z reguły widać to w cenach: zasięg spaceru trzyma wartość stabilniej, także w gorszych okresach rynku.

A w Trójmieście

Trójmiasto jest przypadkiem odwrotnym do Białegostoku. Gdańsk ma kilka ośrodków — Główne Miasto, Wrzeszcz, Oliwę — i każdy z nich ma własną strefę spaceru. Najbliżej modelu jednego środka jest Sopot, gdzie wszystko układa się wzdłuż jednej osi prowadzącej do morza. Dla kupującego wniosek jest praktyczny: pytać nie o to, czy mieszkanie jest „blisko centrum”, tylko którego centrum i czy dochodzi się tam pieszo. W mieście z kilkoma środkami to pytanie ma kilka różnych odpowiedzi — i kilka różnych cen.