Operat szacunkowy: bank kredytuje wartość, nie cenę

Umowa przedwstępna jest podpisana, cena ustalona, termin aktu wpisany. I wtedy do mieszkania przyjeżdża rzeczoznawca majątkowy z ramienia banku. Dla wielu kupujących to pierwsza chwila, w której orientują się, że bank nie kredytuje ceny, którą strony wpisały do umowy, tylko wartość, którą sam uzna. A te dwie liczby nie zawsze są równe.

Czym jest operat

Operat szacunkowy to dokument wyceny sporządzany przez osobę z uprawnieniami zawodowymi. Rzeczoznawca ogląda nieruchomość, sprawdza jej stan prawny i porównuje ją z podobnymi transakcjami z okolicy. Wynikiem jest wartość, którą bank przyjmuje za podstawę swojej decyzji. Cena z umowy przedwstępnej jest dla banku informacją, nie wiążącym ustaleniem.

Gdy operat wypadnie niżej niż cena, bank przelicza swój udział od wartości z wyceny. Różnica trafia do wkładu własnego, czyli do środków, które kupujący ma poza kredytem. To jeden z częstszych powodów, dla których uzgodniona wcześniej kwota kredytu topnieje na ostatniej prostej, już po tym, jak obie strony uznały sprawę za zamkniętą.

Dwie rzeczy praktyczne

Koszt. Wycena to z reguły kilkaset złotych i bywa, że bank bierze ją na siebie w ramach oferty. Warto zapytać o to przy porównywaniu banków, bo to jeden z kosztów, które łatwo pominąć.

Termin. Operat ma ograniczony termin ważności. Zamawia się go pod konkretny wniosek kredytowy, nie z wyprzedzeniem, bo do kolejnego banku zwykle trzeba go aktualizować. Zamawianie wyceny na zapas, przed wyborem banku, rzadko oszczędza czas.

Co z tego wynika dla obu stron

Kupujący powinien przed podpisaniem umowy przedwstępnej zestawić cenę z transakcjami w okolicy, bo dokładnie to zrobi rzeczoznawca. Warto też zadbać o zapis w umowie przedwstępnej na wypadek, gdyby bank przyznał kredyt niższy niż zakładano. Sprzedający ma interes w tym, żeby wizyta rzeczoznawcy przebiegła sprawnie: dokumenty pod ręką, mieszkanie w takim stanie jak na oglądaniu, odpowiedzi na pytania o remonty i wspólnotę.

Cena, która broni się w wycenie, jest ceną, która dojedzie do aktu. Dlatego przygotowując ofertę, sprawdzamy, jak wygląda na tle rynku, zanim trafi do sieci.