Księga wieczysta: cztery działy i kwadrans czytania

Ogłoszenie opisuje mieszkanie: metry, piętro, widok, stan. Księga wieczysta opisuje prawo do niego: kto jest właścicielem, w jakiej części, z jakimi obciążeniami. To dwa różne dokumenty i tylko drugi z nich rozstrzyga, co kupujący faktycznie kupi. Przeczytanie księgi zajmuje kwadrans.

Dział pierwszy i drugi: co i czyje

Dział pierwszy to oznaczenie nieruchomości. Adres, numer lokalu, powierzchnia, liczba pomieszczeń, pomieszczenia przynależne. Tu również widać, jakie prawa są związane z własnością lokalu, w tym udział w gruncie i częściach wspólnych. Warto zestawić metry z tymi w ogłoszeniu: liczba w księdze jest powierzchnią użytkową i bywa mniejsza niż powierzchnia po podłodze podana przez sprzedającego.

Dział drugi to właściciele i ich udziały. Jedna osoba, małżeństwo, kilku współwłaścicieli w ułamkach. Stąd wynika, kto musi stanąć do aktu i czyje zgody są potrzebne. Jeśli sprzedającego nie ma w dziale drugim, rozmowę zaczyna się od pytania dlaczego.

Dział trzeci i czwarty: obciążenia

Dział trzeci gromadzi prawa, roszczenia i ograniczenia: służebności, roszczenia z umów, ostrzeżenia. Wpisy w tym dziale przechodzą na kolejnego właściciela, dlatego czyta się go szczególnie uważnie.

Dział czwarty to hipoteka. I tu najczęstsze nieporozumienie: kwota wpisu nie jest kwotą długu. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do wysokości wpisanej sumy, która zwykle jest wyższa niż sam kredyt. Ile faktycznie zostało do spłaty, wynika z zaświadczenia banku, a nie z księgi. Wpis mówi, że obciążenie istnieje i kto jest wierzycielem. Resztę trzeba sprawdzić w dokumentach.

Jak to wygląda w praktyce

Do przeczytania księgi wystarczy jej numer i dostęp do Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Kupujący powinien poprosić o numer przy pierwszym kontakcie, a nie przy umowie przedwstępnej. Sprzedający, który podaje numer bez wahania, sygnalizuje, że nie ma nic do ukrycia.

Stan prawny nieruchomości z naszego portfolio sprawdzamy w Elektronicznych Księgach Wieczystych, zanim ogłoszenie trafi do sieci. Nie po to, żeby zastąpić kupującemu lekturę, tylko po to, żeby ogłoszenie i księga mówiły to samo od pierwszego dnia.