Cena z ogłoszenia to nie cena sprzedaży
Ogłoszenie pokazuje, ile ktoś chce dostać. Akt notarialny — ile ktoś zapłacił. Między tymi liczbami mieści się cała negocjacja.
Wszystkie statystyki, które czytasz w internecie — łącznie z naszymi — opierają się na cenach ofertowych. To jedyne dane dostępne na bieżąco. Ceny transakcyjne trafiają do rejestrów z opóźnieniem liczonym w miesiącach.
Skąd bierze się różnica
Sprzedający wystawia ofertę z zapasem na negocjacje. Kupujący z zasady prosi o rabat, nawet gdy cena jest uczciwa. Do tego dochodzą oferty, które wiszą miesiącami z ceną oderwaną od rynku i zawyżają średnią, choć nigdy się nie sprzedadzą.
W efekcie statystyka ofertowa jest zawsze nieco wyżej niż rzeczywistość i zawsze o krok przed nią — reaguje na zmianę nastrojów szybciej, ale i myli się częściej.
Jak z tego korzystać mądrze
Ceny ofertowe świetnie nadają się do porównań: która dzielnica jest droższa, jak wypada konkretne mieszkanie na tle podobnych, czy podaż rośnie. Wszystkie te pytania mają sens, bo błąd działa w tę samą stronę na obu porównywanych obiektach.
Gorzej nadają się do odpowiedzi „ile dostanę". Tu potrzebne są dane transakcyjne albo doświadczenie z konkretnego rynku.
Praktyczny wniosek dla sprzedającego
Patrząc na oferty sąsiadów, patrzysz na ich oczekiwania, nie na wyniki. Zanim ustawisz cenę „bo obok stoi za tyle", warto sprawdzić, jak długo tamta oferta wisi. Mieszkanie wystawione trzy miesiące temu i wciąż dostępne to nie punkt odniesienia — to ostrzeżenie.
Zastanawiasz się, ile jest wart Twój adres?
Przygotujemy wycenę opartą na aktywnych ofertach z Twojej ulicy — nie na średniej dla miasta. Bezpłatnie i bez zobowiązań.