Nad zatoką nie każdy metr kosztuje tyle samo

Bliskość wody jest jednym z najczęściej powtarzanych argumentów w ogłoszeniach. Zestawienie adresów nadmorskich z medianą całego miasta pokazuje, że działa on nierówno. Mediana dla całego zestawienia wynosi 15 986 zł/m². Jelitkowo stoi najwyżej, z medianą 38 006 zł/m². A część adresów nad zatoką wypada poniżej mediany miasta.

Dlaczego woda nie wycenia się jednakowo

Rynek nie płaci za odległość od linii brzegowej, tylko za to, co ta odległość daje w codziennym użyciu. Plaża, do której idzie się piechotą, promenada, zieleń między domami a wodą, spokój i skończona liczba budynków, których już nie przybędzie. Tam, gdzie te elementy występują razem, mediana odjeżdża od reszty miasta.

Brzeg zatoki ma jednak także odcinki, na których woda jest blisko, ale nie jest częścią codzienności. Zabudowa oddzielona od brzegu terenami technicznymi, portowymi albo drogą, starsze budynki bez modernizacji, brak usług w zasięgu spaceru. Wtedy adres jest nadmorski na mapie, a wyceniany jak zwykła dzielnica, czasem poniżej mediany.

Co z tego wynika dla kupującego

Słowo „nadmorskie” w ogłoszeniu warto przełożyć na konkret: ile minut piechotą do plaży, co jest po drodze, czy między budynkiem a wodą nie ma bariery. Dwa adresy o podobnej odległości od brzegu potrafią różnić się medianą ponad dwukrotnie i różnica ta nie bierze się z przypadku. Kupujący, który szuka wody, a nie etykiety, ma poniżej mediany miasta realny wybór.

Co z tego wynika dla sprzedającego

W adresach z wysoką medianą cena broni się sama, jeśli argumenty są prawdziwe i pokazane: droga na plażę, widok, cisza. W adresach nadmorskich poniżej mediany nie warto wyceniać mieszkania jak w Jelitkowie tylko dlatego, że na mapie oba są blisko wody. Kupujący sprawdzi to na pierwszym spacerze. Lepiej zbudować cenę na tym, co adres naprawdę daje, i pokazać, gdzie stoi wobec mediany miasta.

Puls rynku wraca do tego zestawienia regularnie, bo „nad wodą” jest jednym z tych określeń, które rynek weryfikuje najszybciej.