Słownik nieruchomości: rękojmia

Rękojmia to odpowiedzialność sprzedającego za wady nieruchomości — także te, które ujawniają się dopiero po zakupie. Trwa pięć lat od wydania. Obejmuje dewelopera, ale też sprzedającego prywatnego. Między osobami prywatnymi można ją umownie ograniczyć lub wyłączyć i właśnie dlatego ten fragment aktu czyta się uważnie.

Skąd się bierze w praktyce

Nieruchomość to rzecz, której nie da się sprawdzić w całości przed zakupem. Kupujący widzi ściany, podłogi i okna, ale nie widzi tego, co pod tynkiem, w stropie ani w instalacji. Rękojmia wyrównuje tę różnicę wiedzy: sprzedający, który mieszkał w lokalu albo go wybudował, wie o nim więcej niż kupujący po dwóch wizytach. Jeśli więc wada istniała w chwili sprzedaży, a nie została ujawniona, odpowiedzialność za nią zostaje po stronie sprzedającego.

Pięć lat od wydania to czas, w którym większość ukrytych wad konstrukcyjnych i instalacyjnych zdąży się pokazać. Pęknięcie ściany, wilgoć wracająca co zimę, przeciek, który ma źródło w wykonaniu, nie w użytkowaniu — to typowe sytuacje, w których kupujący sięga po rękojmię.

Na co uważać

Na wyłączenie. Przy zakupie od dewelopera możliwości ograniczenia rękojmi są bardzo wąskie, bo kupujący występuje jako konsument. Przy zakupie od osoby prywatnej strony mogą ją ograniczyć albo wyłączyć jednym zdaniem w akcie. Takie zdanie nie zawsze jest błędem: sprzedający starsze mieszkanie, który uczciwie opisał jego stan, ma prawo nie chcieć odpowiadać za budynek sprzed dekad. Kupujący powinien jednak wiedzieć, że je podpisuje, i uwzględnić to w cenie.

Na ujawnienie. Rękojmia nie obejmuje wad, o których kupujący wiedział w chwili zakupu. Wszystko, co sprzedający opisał w umowie lub w protokole, przestaje być wadą ukrytą. Dlatego uczciwy, szczegółowy opis stanu nieruchomości chroni obie strony.

Zamknięcie jest proste. Przed podpisem prosimy notariusza o wskazanie zapisów dotyczących rękojmi i czytamy je w całości. Jeśli są, rozumiemy, co oznaczają. Jeśli ich nie ma, wiemy, że obowiązują zasady ogólne — pięć lat od wydania.