Rękojmia trwa pięć lat od wydania. Co to znaczy w praktyce

Rękojmia przy nieruchomości trwa pięć lat od wydania. Zasada jest prosta: jeśli wada istniała w chwili sprzedaży, a kupujący o niej nie wiedział, odpowiedzialność zostaje po stronie sprzedającego. W praktyce oznacza to, że podpisanie aktu nie zamyka relacji między stronami — zamyka ją dopiero czas.

Od kiedy liczy się pięć lat

Od wydania, nie od podpisania aktu. Wydanie to moment, w którym kupujący fizycznie przejmuje nieruchomość — zwykle przekazanie kluczy potwierdzone protokołem. Dlatego protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem ważniejszym, niż się wydaje: ustala datę, od której biegnie odpowiedzialność, i opisuje stan lokalu w tym dniu. Liczniki, widoczne usterki, stan ścian i podłóg, działanie instalacji — wszystko, co da się zapisać, warto zapisać.

Kluczowe słowa: istniała i nie wiedział

Rękojmia nie obejmuje wszystkiego, co zepsuje się w ciągu pięciu lat. Obejmuje wady, które istniały w chwili sprzedaży. Pęknięcie, które pojawia się po roku, ale ma źródło w konstrukcji budynku, mieści się w tej definicji. Zużyta uszczelka albo kran, który przestał działać po latach użytkowania — nie.

Drugi warunek to niewiedza kupującego. Jeśli sprzedający ujawnił wadę przed aktem — w opisie, w protokole, w treści umowy — kupujący kupił nieruchomość razem z tą wadą i nie może później domagać się jej naprawy. To zdanie warto przeczytać dwa razy, bo działa w obie strony.

Co z tego wynika

• Sprzedający: wszystko, o czym wiesz — zalanie sprzed lat, nieszczelne okno, hałas z instalacji — opisz w umowie albo w protokole. Ujawniona wada przestaje być ryzykiem.
• Kupujący: spisz stan lokalu w dniu wydania, zachowaj zdjęcia i korespondencję. Wadę, która ujawni się później, zgłoś sprzedającemu na piśmie, bez zwłoki.
• Obie strony: zwróćcie uwagę, czy akt zawiera zapisy dotyczące rękojmi. Ten fragment czyta się uważnie, bo od niego zależy, kto zapłaci za naprawę.

Pięć lat to długo. Dobrze przygotowany protokół i uczciwy opis stanu nieruchomości sprawiają, że przez ten czas nikt nie musi wracać do rozmowy o tym, kto powinien był co wiedzieć.