Rachunek powierniczy: otwarty czy zamknięty

Pieniądze wpłacane na mieszkanie od dewelopera nie trafiają na jego konto firmowe. Trafiają na rachunek powierniczy w banku, a bank pilnuje, kiedy i na jakich warunkach deweloper może z nich korzystać. Istnieją dwa rodzaje takiego rachunku i różnica między nimi jest jedną z ważniejszych rzeczy do sprawdzenia w umowie deweloperskiej.

Rachunek zamknięty

Przy rachunku zamkniętym deweloper widzi pieniądze kupującego dopiero po przeniesieniu własności — czyli po podpisaniu aktu notarialnego, w którym mieszkanie przechodzi na nabywcę. Do tego momentu wpłaty leżą w banku. Inwestycję deweloper finansuje z własnych środków albo z kredytu. Dla kupującego to najprostsza konstrukcja: jeśli budowa nie zostanie ukończona, jego pieniądze nie zostały wydane.

Rachunek otwarty

Przy rachunku otwartym bank uwalnia środki transzami, w miarę postępu budowy. Deweloper kończy etap, bank sprawdza, czy etap faktycznie został wykonany, i dopiero wtedy przekazuje odpowiednią część wpłat. Kupujący finansuje więc budowę na bieżąco, a jego zabezpieczeniem jest kontrola banku nad kolejnymi wypłatami. To rozwiązanie spotykane częściej, bo pozwala deweloperowi budować za pieniądze nabywców zamiast za własne.

Co sprawdzić w umowie

• Który rodzaj rachunku wskazuje umowa i w jakim banku jest prowadzony.
• Przy rachunku otwartym: harmonogram transz — jakie etapy budowy uruchamiają kolejne wypłaty i kto potwierdza ich zakończenie.
• Czy numer rachunku podany w umowie jest tym samym, na który kupujący faktycznie przelewa środki. Wpłata na inne konto nie korzysta z tej ochrony.
• Jak umowa opisuje sytuację, w której deweloper nie ukończy inwestycji — co dzieje się wtedy ze środkami na rachunku.

Rachunek powierniczy nie jest formalnością wpisaną dla porządku. To mechanizm, który decyduje o tym, co stanie się z wpłatami kupującego w najgorszym scenariuszu. Różnica między otwartym a zamkniętym jest w umowie, a umowę czyta się przed podpisem, nie po.