Najdroższy metr Trójmiasta nie mieszka w Sopocie

Gdyby zapytać przypadkową osobę, gdzie w Trójmieście jest najdrożej, odpowiedź padłaby natychmiast: Sopot. Dane mówią co innego — najdroższy metr mieszka w gdańskim Jelitkowie, a różnica względem sopockiej mediany jest niemal dwukrotna.

Trzy powody tej różnicy

• Zamknięta podaż. W Jelitkowie nie powstanie nowa zabudowa przy wydmach. Każda transakcja licytuje ten sam, skończony zasób.
• Struktura oferty. Sopot ma szeroki rynek — od apartamentów przy molo po bloki oddalone od morza o kwadrans. Mediana uśrednia oba światy.
• Charakter zabudowy. W Jelitkowie dominują mniejsze mieszkania w kameralnych budynkach, gdzie cena za metr rośnie szybciej niż cena całkowita.

Jak z tego korzystać przy wycenie

Ten przykład najlepiej pokazuje, dlaczego przy wycenie nie używamy median dzielnicowych jako argumentu głównego. Mediana jest tłem — konkretną cenę wyznaczają oferty, które kupujący ogląda w tym samym tygodniu co Twoją: podobny metraż, podobny rocznik, ta sama okolica.

Kupujący nie porównuje Twojego mieszkania ze średnią miasta. Porównuje je z trzema ofertami otwartymi w sąsiednich kartach przeglądarki.