Za milion złotych: 26 m² w Jelitkowie, 87 m² w Nowym Porcie

Milion złotych jest wygodną miarą, bo przekłada mediany cen na coś, co daje się zobaczyć. W Jelitkowie ta kwota odpowiada dziś 26 m². W Nowym Porcie 87 m². Dla całego zestawienia dzielnic Gdańska wypada 62 m². Ta sama suma, to samo miasto, ponad trzykrotna różnica w powierzchni.

Co mierzy ta liczba

Punktem wyjścia jest mediana ceny za metr w aktywnych ofertach. Mediana to wartość środkowa: połowa ofert jest droższa, połowa tańsza. Jest odporniejsza od średniej na pojedyncze skrajne ogłoszenia, dlatego lepiej opisuje typowe mieszkanie w dzielnicy. Podzielenie miliona przez tę medianę daje liczbę metrów, którą można przyjąć za punkt odniesienia.

Nie jest to cena żadnego konkretnego mieszkania. Jest to miara tego, jak rynek wycenia adres. Jelitkowo, z plażą na końcu ulicy i skończoną liczbą budynków, jest wyceniane najwyżej. Nowy Port, dzielnica z portową historią, wciąż stoi po drugiej stronie skali.

Co z tego wynika dla kupującego

Budżet nie jest jedną liczbą, tylko zestawem odpowiedzi zależnych od adresu. Warto zacząć od pytania, co jest ważniejsze: metry czy miejsce. Jeśli miejsce, trzeba przyjąć, że ta sama kwota daje mniejsze mieszkanie, i sprawdzić, czy układ pomieszczeń to udźwignie. Jeśli metry, dzielnice poniżej mediany miasta dają przestrzeń, której nad zatoką nie da się kupić w tym budżecie.

Warto też pamiętać, że 62 m² dla całego zestawienia to punkt środkowy, a nie przeciętne mieszkanie. Większość adresów leży bliżej środka niż skrajów, ale to właśnie skraje najlepiej pokazują, jak szeroko rozciąga się rynek jednego miasta.

Co z tego wynika dla sprzedającego

Kupujący porównuje. Sprzedając w dzielnicy z wysoką medianą, trzeba liczyć się z tym, że po drugiej stronie miasta ta sama kwota daje ponad trzy razy więcej metrów, i mieć na to odpowiedź: widok, dojście do plaży, jakość budynku. Sprzedając poniżej mediany, warto pokazać metry i układ, bo to one są głównym argumentem.