Hipoteka sprzedającego nie blokuje sprzedaży

Wpis w dziale IV księgi wieczystej — hipoteka banku sprzedającego — potrafi wystraszyć kupującego bardziej, niż powinien. Tymczasem większość mieszkań na rynku wtórnym sprzedawana jest właśnie w takim stanie: właściciel kupił na kredyt, spłaca go i sprzedaje, zanim spłaci do końca. Rynek ma na to sprawdzony schemat, a notariusze prowadzą takie transakcje na co dzień.

Jak wygląda schemat

Sprzedający zamawia w swoim banku zaświadczenie o kwocie pozostałej do spłaty. Dokument zawiera numer rachunku technicznego, na który ma trafić spłata, oraz zgodę banku na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu długu. To jedna kartka, ale to ona porządkuje całą transakcję.

Notariusz wpisuje do aktu dwa przelewy zamiast jednego. Część ceny, odpowiadająca kwocie z zaświadczenia, idzie prosto do banku sprzedającego. Reszta trafia do sprzedającego. Kupujący nie przekazuje pieniędzy „na wiarę”, że sprzedający sam spłaci kredyt — spłata jest wpisana w akt i wykonywana bezpośrednio.

Po otrzymaniu spłaty bank wydaje dokument pozwalający wykreślić hipotekę. Wniosek trafia do sądu wieczystoksięgowego. Wykreślenie bywa kwestią tygodni, ale to już formalność: własność przeszła na kupującego wcześniej, w dniu aktu. Przez ten czas w księdze widnieje jeszcze stary wpis, choć dług, który zabezpieczał, już nie istnieje.

Uwaga praktyczna: terminy zaświadczeń

Zaświadczenia bankowe mają z reguły krótki termin ważności. Kwota do spłaty zmienia się z każdą ratą i z każdym dniem naliczanych odsetek, więc bank potwierdza ją na konkretny moment. Dlatego dokument zamawia się pod ustaloną datę aktu, nie z wyprzedzeniem. Zaświadczenie zamówione „na wszelki wypadek” trzeba będzie zamawiać ponownie.

Co powinien wiedzieć kupujący

• Sprawdzić, czy kwota z zaświadczenia jest niższa od ceny — inaczej sprzedający musi dołożyć różnicę z własnych środków, zanim dojdzie do aktu.
• Upewnić się, że zgoda na wykreślenie jest częścią zaświadczenia, a nie osobną obietnicą.
• Po akcie dopilnować złożenia wniosku o wykreślenie i sprawdzić księgę po kilku tygodniach.

Kupujący, który rozumie ten mechanizm, nie odrzuca połowy rynku z powodu jednego wpisu. Sprzedający, który przygotuje zaświadczenie na czas, nie traci kupującego z powodu jednej kartki.