Sześćdziesiąt metrów: Jelitkowo kontra Nowy Port

Sześćdziesiąt metrów kwadratowych to popularna wielkość mieszkania: dwa pokoje z dużym salonem albo trzy kompaktowe. Policzone po medianie ceny za metr w danej dzielnicy, takie mieszkanie kosztuje dziś w Jelitkowie 2 272 740 zł, a w Nowym Porcie 690 600 zł. Ten sam metraż, różnica 3,3-krotna. Mediana całego zestawienia dzielnic to 965 760 zł.

Jak czytać liczbę po medianie

Mediana to cena, powyżej i poniżej której leży dokładnie połowa ofert. W odróżnieniu od średniej nie ciągnie jej w górę jedno wyjątkowo drogie mieszkanie ani w dół jeden lokal do generalnego remontu. Dlatego lepiej opisuje to, co kupujący realnie zobaczy w ogłoszeniach. Sześćdziesiąt metrów po medianie to więc nie konkretna oferta, tylko punkt odniesienia: tyle kosztuje przeciętne mieszkanie tej wielkości w tej dzielnicy, licząc według ofert wystawionych dziś na sprzedaż.

Skąd bierze się różnica

Jelitkowo to niewielka, nadmorska część Gdańska: plaża, park, niska zabudowa i niewiele miejsca na nowe inwestycje. Nowy Port to dawna dzielnica portowa nad wodą, z historyczną zabudową, która przez dekady pozostawała poza zasięgiem uwagi kupujących. Cena nie mówi tu o jakości mieszkania. Mówi o tym, ile rynek jest gotów zapłacić za widok na zatokę i za spacer na plażę bez samochodu — oraz o tym, jak długo jeszcze Nowy Port będzie wyceniany po dawnej reputacji, a nie po położeniu nad wodą.

Co z tego wynika

Dla kupującego mediana jest narzędziem do rozmowy o cenie: jeśli oferta odbiega od niej wyraźnie w górę, sprzedający powinien umieć wskazać, co konkretnie za tę różnicę odpowiada. Dla sprzedającego to lustro — mieszkanie wycenione znacznie powyżej mediany dzielnicy konkuruje nie z sąsiadami, ale z ofertami z dzielnic o innym prestiżu. Zestawienie odzwierciedla stan aktywnych ofert z dnia publikacji.