Służebność nie znika przy sprzedaży

Służebność wpisana w dziale trzecim księgi wieczystej wiąże każdego kolejnego właściciela. Nie jest zobowiązaniem osoby, która sprzedaje, tylko obciążeniem nieruchomości. Zmiana właściciela niczego tu nie zmienia: kupujący wchodzi w miejsce sprzedającego razem z wpisem.

Czym jest służebność

Najogólniej: prawem osoby trzeciej do korzystania z cudzej nieruchomości w określony sposób albo ograniczeniem właściciela w korzystaniu z własnej. W praktyce spotyka się prawo przejścia lub przejazdu przez cudzy grunt, prawo do przeprowadzenia i utrzymywania instalacji, a także służebność mieszkania, czyli prawo konkretnej osoby do zamieszkiwania w lokalu. Każda z nich ma inny ciężar dla nowego właściciela, ale wszystkie łączy jedno: są wpisane do księgi i obowiązują niezależnie od tego, kto figuruje w dziale drugim.

Wpis w dziale trzecim zwykle jest zwięzły i odsyła do dokumentu, na podstawie którego został dokonany. Warto poprosić o ten dokument, bo dopiero z niego wynika zakres: którędy biegnie przejazd, kto ma prawo mieszkać i na jakich zasadach, czy służebność jest odpłatna.

Na co uważać

• Służebność przejazdu przez działkę przy domu zmienia sposób korzystania z ogrodu i bywa argumentem przy cenie.
• Służebność mieszkania oznacza, że w lokalu może mieszkać osoba, której nie da się po prostu wypowiedzieć umowy.
• Brak wpisu w dziale trzecim nie zawsze oznacza brak obciążeń, ale wpis oznacza obciążenie na pewno.
• Roszczenia i ostrzeżenia w tym samym dziale sygnalizują, że wokół nieruchomości toczy się coś, o co trzeba zapytać.

Dlaczego przed ofertą, nie po akcie

Po podpisaniu aktu argument, że o służebności nie było mowy, nie ma znaczenia. Księga wieczysta jest jawna, a nowy właściciel przyjmuje nieruchomość ze wszystkim, co w niej wpisano. Dlatego dział trzeci czyta się na początku, gdy można jeszcze zapytać, negocjować albo się wycofać.

Sprzedający zyskuje na tym samym. Służebność ujawniona w ofercie i wyjaśniona przy pierwszej rozmowie jest faktem, z którym kupujący się liczy. Ta sama służebność odkryta tydzień przed aktem staje się powodem do renegocjacji albo do zerwania rozmów.