Słownik nieruchomości: prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu oznacza, że przy sprzedaży określonych nieruchomości ktoś ma ustawowe pierwszeństwo zakupu na tych samych warunkach, jakie uzgodnili sprzedający i kupujący. Najczęściej jest to gmina. Nie może zmienić ceny ani warunków — może jedynie wejść w miejsce kupującego albo z tego zrezygnować.

Skąd się bierze w praktyce

Pierwokup dotyczy między innymi niezabudowanych gruntów nabytych wcześniej od gminy lub Skarbu Państwa oraz nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. W obu przypadkach logika jest podobna: podmiot publiczny zachowuje sobie możliwość odzyskania gruntu, który kiedyś sprzedał, albo objęcia opieką obiektu, który ma znaczenie dla dziedzictwa.

Mechanizm wygląda tak. Strony podpisują u notariusza umowę warunkową — sprzedaż dochodzi do skutku pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z pierwokupu. Notariusz zawiadamia gminę, a gmina ma miesiąc na decyzję. Jeśli w tym czasie nie złoży oświadczenia o wykonaniu prawa, strony spotykają się ponownie i podpisują umowę przenoszącą własność. Jeśli złoży, nieruchomość kupuje gmina, na warunkach z umowy warunkowej.

Na co uważać

Czas. Dwie wizyty u notariusza zamiast jednej i miesiąc oczekiwania między nimi. To jeden z powodów, dla których działka potrafi sprzedawać się dłużej niż mieszkanie — i dlaczego harmonogram transakcji, w tym termin zapłaty i wydania, trzeba planować z tym miesiącem w środku.

Finansowanie. Kupujący z kredytem musi uzgodnić z bankiem, że umowa jest dwuetapowa. Środki uruchamia się zwykle dopiero po umowie przenoszącej własność.

Sprawdzenie. Czy dana nieruchomość podlega pierwokupowi, ustala się przed transakcją: z historii nabycia gruntu, z wpisów w księdze wieczystej, z rejestru zabytków. Notariusz i tak to zweryfikuje, ale lepiej wiedzieć wcześniej, żeby nie planować terminów, których nie da się dotrzymać.

Niezależnie od tego, czy gmina z pierwokupu skorzysta, zawsze wydłuża on proces. Dla sprzedającego działkę to argument, by zacząć przygotowania wcześniej. Dla kupującego — by nie traktować umowy warunkowej jako końca, tylko jako połowę drogi.