Najem do ceny zakupu: Dolny Wrzeszcz przed Jelitkowem

Roczny najem podzielony przez cenę zakupu to najprostszy rachunek, jaki można zrobić na rynku mieszkań. Liczony brutto, przed kosztami, nie mówi nic o zysku. Mówi za to, ile rynek najmu jest gotów zapłacić za metr, za który rynek sprzedaży żąda określonej ceny. W Gdańsku ten stosunek wygląda najlepiej w Dolnym Wrzeszczu, a najsłabiej w Jelitkowie.

Skąd bierze się różnica

Cena zakupu i stawka najmu rosną z różnych powodów. Za cenę zakupu odpowiada rzadkość: widok, bliskość morza, adres, którego nie da się powielić. Za stawkę najmu odpowiada codzienność: dojazd do pracy, sklepy, szkoła, przystanek. Jelitkowo ma w nadmiarze pierwsze, Dolny Wrzeszcz — drugie. Kupujący płaci za prestiż, najemca za wygodę, i nie są to te same pieniądze.

Dlatego prestiżowe lokalizacje mają zwykle niższy stosunek najmu do ceny. Nie dlatego, że najem jest tam tani, ale dlatego, że cena zakupu urosła szybciej i wyżej. Odwrotnie w dzielnicach o gęstej zabudowie i dobrej komunikacji: cena zakupu jest bardziej umiarkowana, a popyt na najem stały.

Czego ten rachunek nie mówi

Stosunek brutto pomija wszystko, co dzieje się po podpisaniu umowy najmu: podatek, pustostany między najemcami, remonty, czynsz administracyjny, czas właściciela. Pomija też drugą stronę równania — zmianę wartości samej nieruchomości w czasie, która w prestiżowych lokalizacjach bywa argumentem samym w sobie. Wysoki wynik w tym zestawieniu nie jest rekomendacją, a niski nie jest ostrzeżeniem.

Do czego go używać

• Kupujący na własne potrzeby: jako informację, gdzie cena zakupu odjechała od codziennego użytku, a gdzie trzyma się go blisko.
• Właściciel mieszkania na wynajem: jako punkt odniesienia dla własnej stawki — czy jest w linii z dzielnicą, czy poniżej.
• Sprzedający: jako podpowiedź, do kogo mówi ogłoszenie. W Dolnym Wrzeszczu część kupujących liczy najem, w Jelitkowie prawie nikt.

Jeden wskaźnik nie zastępuje decyzji. Porządkuje jednak mapę miasta inaczej niż zdjęcia i pozwala zadać właściwe pytanie: za co właściwie płacę w tej cenie.